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　　蛟河市土地定級與基準(zhǔn)地價更新測算工作已按照有關(guān)技術(shù)規(guī)程規(guī)定編制完成，蛟河市人民政府公布了《蛟河市人民政府關(guān)于調(diào)整更新蛟河市城區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基準(zhǔn)地價等土地價格的通知》，現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下： 

　　一、基準(zhǔn)地價更新背景 

　　按照《吉林省自然資源廳關(guān)于做好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的通知》（吉自然資函[2023]1號）文件要求，蛟河市上一輪基準(zhǔn)地價至今估價基準(zhǔn)日已超過6年，需要進(jìn)行全面更新。為使基準(zhǔn)地價能更好地適應(yīng)土地市場發(fā)展的需要，服務(wù)蛟河市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，蛟河市人民政府積極開展了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作。 

　　二、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定 

　　（一）估價基準(zhǔn)日：2023年1月1日。 

　　（二）設(shè)定土地開發(fā)程度：中心城區(qū)基準(zhǔn)地價的開發(fā)程度統(tǒng)一設(shè)定為‘六通一平’（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通熱力、土地平整）；各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府所在地基準(zhǔn)地價的開發(fā)程度統(tǒng)一設(shè)定為‘四通一平’（通路、通電、通上水、通訊、土地平整）。 

　　（三）基準(zhǔn)地價用地類型：基準(zhǔn)地價的用地類型是指商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、居住用地、工礦用地、倉儲用地和公共管理與公共服務(wù)用地等5大類，價格細(xì)分到二級類。各用地類型名稱和內(nèi)涵，遵從《自然資源部關(guān)于＜印發(fā)國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南＞的通知》（自然資發(fā)〔2023〕234號）規(guī)定。 

　　（四）設(shè)定土地平均容積率：中心城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地2.0，工礦用地和倉儲用地0.8。各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府所在地商業(yè)服務(wù)業(yè)用地1.5,居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地1.0，工礦用地和倉儲用地0.7。 

　　（五）土地使用年期：設(shè)定土地使用年期為各用途土地出讓法定最高年期，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地40年、居住用地70年、公共管理與公共服務(wù)用地50年、工礦用地50年、倉儲用地50年。 

　　三、基準(zhǔn)地價制定過程 

　　在上一輪基準(zhǔn)地價成果的基礎(chǔ)上，經(jīng)過組織技術(shù)單位進(jìn)行外前期準(zhǔn)備、資料收集、市場調(diào)查、內(nèi)業(yè)處理與測算、意見征詢、成果編制、公開聽證、成果驗收等程序環(huán)節(jié)，對項目成果不斷修改完善后，形成了新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果，經(jīng)市政府常務(wù)會審議通過后，予以公布實施。 

　　四、關(guān)鍵詞解釋 

　　（一）蛟河市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是指在確定的工作范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、居住用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地等用途，以2023年1月1日為估價基準(zhǔn)日，分別評估確定法定最高年期平均容積率條件下的區(qū)域平均價格。 

　　（二）土地出讓純收益是指土地定級范圍內(nèi)，各級（等）別分用途國有建設(shè)用地使用權(quán)法定最高出讓年期的政府平均純收益。 

　　（三）國有建設(shè)用地使用權(quán)年租金價格是指最高年期的基準(zhǔn)地價或土地出讓純收益貼現(xiàn)到一定年期的地租標(biāo)準(zhǔn)。 

　　（四）工礦、倉儲用地最低價標(biāo)準(zhǔn)是指國家根據(jù)城市等別和區(qū)域土地利用政策確定的工礦、倉儲用地出讓最低價控制標(biāo)準(zhǔn)。工礦、倉儲用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果不得低于《國土資源部關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號）標(biāo)準(zhǔn)。 

　　（五）樓面地價是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。 

　　五、基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用方向 

　　（一）在土地市場管理中的應(yīng)用：基準(zhǔn)地價成果具有顯示和指導(dǎo)作用，能反映土地在利用過程中所能產(chǎn)生的去各類經(jīng)濟(jì)效益，同時也以價格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)越程度，能為政府運(yùn)用價格手段宏觀調(diào)控土地市場提供依據(jù)，引導(dǎo)土地市場的健康發(fā)育和土地合理利用。 

　　（二）在宗地地價評估中的應(yīng)用：包括在土地出讓底價評估中的應(yīng)用、在國有土地使用權(quán)年租金評估中的應(yīng)用、在宗地改變土地利用條件補(bǔ)繳出讓金評估中的應(yīng)用等，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是目前應(yīng)用比較廣泛的宗地地價評估方法。 

　　相關(guān)文件鏈接：蛟河市人民政府關(guān)于公布實施調(diào)整更新蛟河市城區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基準(zhǔn)地價等土地價格的通知 

　初審：紀(jì)新帥    復(fù)審：栗世偉    終審：李淮